Si ritiene di dover esporre i necessari chiarimenti a fronte delle informazioni tendenziose messe in rete e sui quotidiani regionali circa le iniziative di recupero del nostro centro storico e nelle quali hanno investito con devozione, anche a titolo gratuito, cittadini e tecnici nella partecipazione ai bandi pubblici di finanziamento.
Si fa riferimento in particolare ai tentativi di insinuare sospetti con argomentazioni che esulano da un tema di importanza vitale per Santa Caterina dello Ionio, lavorare fattivamente per salvare il borgo al di là del colore politico di chi guida l’Amministrazione comunale. La scelta di realizzare un Polo culturale rappresenta la possibilità di realizzare ricadute economiche, sociali e di ripresa del borgo storico, di opportunità di lavoro per i giovani.
Alcuni, non avendolo ancora compreso la posta in gioco, e senza essere in grado di formulare proposte lungimiranti e alternative, tentano costantemente di ingenerare (in buona o cattiva fede) il sospetto di interventi cumulativi, sovrapposti, ripetitivi, fin tanto di equivocare tra esproprio e acquisizione, o ancora che vi è stato un “prima” con la previsione di una cifra e un “poi” con una cifra maggiorata!
La realtà amministrativa confutata dalla documentazione e di tutt’altra narrazione. L’Amministrazione comunale ha inteso partecipare al Bando Borghi della Regione Calabria proponendo interventi di riqualificazione di immobili finalizzati alla realizzazione del “Polo culturale delle arti tra creatività, tradizione e innovazione” e al tal proposito sono state numerose le iniziative aperte alla partecipazione del pubblico dal 2018 al 2020 per divulgare gli intenti programmatici sul rilancio del centro storico con a tema il Polo Culturale.
Il Polo Culturale, in particolare prevede di intervenire con mirate opere di recupero e rifunzionalizzazione su diversi immobili di pregio architettonico e di valore storico quali, ad esempio, il palazzo del Marchese di Francia, la chiesa dell’Annunziata, il Palazzo Badolato e l’ex municipio inseriti del Masterplan del Borgo e in tal senso l’Amministrazione si è attivata a richiedere o a partecipare a bandi per reperire i relativi finanziamenti.
I due attuali finanziamenti riguardano per tipologia di opere distintamente gli immobili sopra citati.
In fase di partecipazione al bando, nell’estate del 2018, l’Amministrazione a maggiore garanzia del buon esisto del punteggio finale con ulteriori 10 punti, ha optato per il cofinanziamento dei lavori di recupero per un importo pari a € 150.000,00. Al Bando Borghi, infatti, hanno partecipato oltre 350 comuni calabresi, e la bontà della proposta formulata dal Comune di S. Caterina dello Ionio ha permesso allo stesso di collocarsi al 4o posto nella graduatoria finale risultante dal riesame delle istanze a cura della amministrazione regionale guidata da Jole Santelli.
Con il Bando Borghi del 2018, la scelta del recupero del Palazzo del Marchese di Francia è stata considerata strategica dall’Amministrazione per l’intero centro storico e a tal fine il bando prevedeva la possibilità di inserire nelle proposte di recupero edifici di cui il Comune potesse disporre l’acquisizione, riservando la possibilità di finanziare con i fondi del bando stesso una spesa massima del 30% sull’importo del Progetto integrato complessivo pari a € 1.500.000,00. Nel caso in esame dunque la somma che era finanziabile nel quadro economico iniziale di proposta non poteva superare i € 450.000,00 (30%), salvo la possibilità della eventuale necessaria integrazione di finanziamento a carico del partecipante.
Con la Delibera n. 90 del settembre 2018 nella fase propositiva di partecipazione al bando è stato quindi approvato un quadro economico che prevedeva una somma per acquisizioni/espropri pari a € 400.000,00. Tale somma era stabilita dal tetto massimo previsto del bando, come detto del 30% e non come risultato di una stima iniziale dell’immobile, né poteva esserlo in quanto in fase di proposizione del bando il Comune non era nella facoltà di acquisire il bene senza la dovuta copertura economica che soltanto la vincita del bando potevano garantire. Non esiste, quindi un “prima” nella valutazione dell’immobile Di Francia.
E’ la legge, infatti, a stabilire che il valore del bene da acquisire, sia in caso d’esproprio che di bonario componimento, va stimato secondo il valore venale (di mercato).
Soltanto quando il Comune è risultato definitivamente vincitore del bando nel dicembre 2020 si è potuto attivare per i dovuti approfondimenti progettuali al fine di definire il quadro economico sulla base di una di stima dell’immobile operata ai sensi di legge dagli uffici competenti.
Il Palazzo di Francia è un complesso di edifici di cui, oltre al ben noto edificio principale a corte, si affianca l’edificio a tre piani (ex Casa dei bambini Letizia Di Francia) con teatro al piano inferiore. La superficie complessiva del Di Francia oggetto di acquisizione è pari a circa 5003 m2 di cui 4232 m2 di superfici edificate, 571 m2 di cortili interni ed esterni, 200 m2 di terrazze. Il solo corpo dell’edificio principale si sviluppa su una superficie di 3004 m2. La Banca dati delle quotazioni immobiliari 2021 dell’Agenzia delle Entrate per edifici di tipo residenziale per beni in condizioni “normali” (rispetto alle categorie Ottimo, Normale, Scadente) del centro storico del Comune di S. Caterina riportano come valore di mercato un importo compreso tra € 630/m2 ed € 750/m2. Considerando un valore medio di € 690/m2 per le sole superfici edificate di 4.232 m2 si ottiene un valore di mercato pari a € 2.920.080,00 e per le altre superfici (valutate al 10% per i cortili e 35% per le terrazze) si aggiungono € 87.699,00 per un totale pari ad € 3.007.779,00. Detto valore può essere preso come indicativo del valore in condizioni “normali” del bene comunque non nuovo, che e va in fase di redazione della stima, decurtato della “vetustà” e delle condizioni dell’immobile.
La procedura di stima in realtà deve tenere in conto anche del potenziale valore del bene recuperato e non al solo edificio materiale ma dell’uso e vantaggio non esclusivamente patrimoniale che lo stesso sarà in grado di generare. In tal senso il valore di € 3.007.779,00 potrebbe addirittura considerarsi al netto e quindi in difetto dell’ulteriore valore potenziale di sviluppo dell’immobile.
La stima redatta dall’ufficio competente a bando vinto, conclude la valutazione dell’intero complesso immobiliare, di circa 5003 m2 di cui 4232 m2 edificate, in un importo pari a € 600.000,00 corrispondente al 20% del valore di mercato del bene in condizioni normali. Ciò significa che il complesso del Palazzo di Francia è stato valutato perfino per 1/5 del valore di mercato secondo i valori dell’Agenzia delle Entrate e ciò dimostra ampiamente che la stima ha tenuto in conto delle effettive condizioni dell’immobile. Non esiste dunque un “prima” e un “dopo” della valutazione economica del Palazzo Di Francia. Per coprire la differenza di spesa finanziata dal bando per € 450.000,00 l’Amministrazione si è dovuta adoperare per una integrazione pari ad € 150.000,00, realizzando di fatto una scelta di investimento che, nel caso specifico del complesso del Di Francia, ha i canoni di una scelta di lungimiranza. Il risultato deve ritenersi sicuramente vantaggioso per la comunità anche in vista del potenziale di recupero nella strategia di rivitalizzazione del centro storico, e comunque al di sopra di ogni sospetto come dimostrano i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in S. Caterina!
Il supporto al Rup
Ing.C.Lanciano
